Investir en SCPI en démembrement
La définition de la propriété est énoncée à l’article 544 du Code civil comme étant « le droit de bénéficier et de décider de l’utilisation des biens de la façon la plus complète, à condition que l’usage qui en est fait ne soit pas interdit par les lois ou par les règlements ».
De cet article de loi se dégagent deux attributs de la propriété :
- Le droit de jouissance par l’usufruitier pour une durée temporaire au plus viagère.
- Le droit de disposer par le nu propriétaire qui deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
L’investissement en SCPI en démembrement, en usufruit et en nu propriété, nécessite 3 étapes fondamentales :
L’investissement en SCPI en démembrement, en usufruit et en nu propriété, nécessite 3 étapes fondamentales :
1 – Acquisition des parts
Acquisition avec une réduction sur le prix des parts (entre 14 % et 47 %) : Cette réduction est d’autant plus significative que la période de démembrement est étendue (entre 3 et 15 ans).
Acquisition de l’usufruit des parts de SCPI selon un barème établi par la société de gestion, basé sur la durée du démembrement.
2 – Pendant le démembrement
En échange de cette décote, le nu-propriétaire renonce aux loyers durant la période de démembrement. Ainsi, il ne percevra aucun revenu locatif durant ce laps de temps.
Réception des loyers provenant de l’intégralité des parts de SCPI.
3 – Après le démembrement
À la fin du droit d’usufruit, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété des parts de SCPI et reçoit l’intégralité des loyers.
Acquisition à un prix réduit pour les parts (entre 14 % et 47 %) : Cette réduction est d’autant plus significative que la période de démembrement est prolongée (entre 3 et 15 ans).
Les bénéfices de la stratégie de nue-propriété et d’usufruit
- Établissement d’un patrimoine immobilier à un coût réduit
- Réception de revenus supplémentaires à la fin du démembrement
Perception de revenus significatifs durant toute la période de démembrement : réception de 100 % des loyers à un coût d’achat inférieur qu’en pleine propriété.
Pour qui ?
- La réduction de prix n’est pas influencée par la situation fiscale de l’investisseur. Cette approche est pertinente pour les individus ayant une imposition significative à l’Impôt sur le Revenu.
- Pas d’augmentation de la charge fiscale pendant la période de démembrement : aucun loyer reçu durant le démembrement.
- Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas assujetties à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.
- Un besoin de revenu supplémentaire postérieurement à la période de démembrement.
- Pour les entités physiques ou morales soumises à l’IR et disposant d’un déficit foncier reportable.
- Pour les entités physiques ou morales taxées à l’IR qui ont une tranche marginale d’imposition basse (14%) et un besoin significatif de revenus complémentaires.
- Pour les entités morales taxées à l’IS: l’usufruit acquis avec la trésorerie d’une société est amortissable pendant la durée du démembrement, permettant ainsi une gestion optimisée de la trésorerie de l’entreprise.
