Capital fixe

Le plafond de capital de la SCPI est défini dans ses statuts. Pour y parvenir, la société réalise plusieurs augmentations de capital. Il est donc possible d’acquérir des parts :

• Sur le marché primaire, pendant une augmentation de capital de la SCPI.
• Sur le marché secondaire (ou marché de revente), entre deux augmentations de capital, en les achetant à un associé qui souhaite les vendre. Le prix de transaction est fixé par la société de gestion en confrontant l’offre et la demande sur une période de 1 à 4 semaines, il s’agit alors d’un « prix d’exécution ». Pour les SCPI à capital fixe, l’acquisition des parts via le marché secondaire implique obligatoirement de s’acquitter des droits d’enregistrement de 5%, avec un minimum de 25 euros.

Capital variable

La SCPI à Capital Variable a la capacité de procéder à tout moment à une émission ou à un rachat de parts pour un associé désirant se retirer. Mis à part dans des situations exceptionnelles, il n’existe pas de marché secondaire. Le prix de souscription est établi par la société de gestion et il est basé sur la valeur des actifs que la SCPI détient. Le Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers indique que le prix de souscription ne peut dévier de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. Ainsi, le prix de souscription reflète fidèlement la réalité du marché immobilier.

La SCPI à capital variable présente un avantage notable : le vendeur a la possibilité de revendre ses parts à la société de gestion à tout moment, dans certaines limites. Ces parts seront soit revendues à un nouvel acquéreur, soit annulées, ce qui aura pour effet de réduire le capital de la SCPI.