Types de fiscalité en SCPI pour un résident français
Pour les résidents fiscaux français, la fiscalité imposée sur les loyers perçus varie selon la méthode de détention des parts de SCPI :
SCPI de rendement
A) La fiscalité sur les loyers
1 – En cash, à crédit :
Lorsqu’une personne physique détient directement des parts de SCPI, les loyers reçus peuvent être imposés de deux manières différentes, au choix du contribuable :
I. Déclaration des loyers sous le régime micro foncier :
Sous ce régime, 70% des revenus perçus via la SCPI sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition, avec en addition les prélèvements sociaux de 17,2%.
Pour bénéficier du régime micro foncier, il faut remplir deux conditions :
– Les revenus fonciers globaux ne doivent pas dépasser 15 000 euros par an.
– Il faut percevoir d’autres revenus fonciers provenant de la location non meublée directe d’immeuble.
Dans la pratique, vous devez inscrire le montant des loyers annuels perçus dans la case 4 BE du formulaire de déclaration 2042. L’administration fiscale appliquera automatiquement une réduction de 30%.
II. Déclaration des loyers sous le régime réel :
Sous ce régime, 100% des revenus reçus de la SCPI sont imposés après déduction des charges financières annuelles (intérêts d’emprunt et assurance) selon votre tranche marginale d’imposition, avec également les prélèvements sociaux de 17,2%.
Concrètement, vous devez remplir la case 4 BA de la déclaration 2042 en indiquant le montant net des loyers reçus.
Il est effectivement faisable de procéder à l’achat de parts de SCPI via une Société Civile Imposable à l’Impôt sur le Revenu (SCI à l’IR). Ces entités sont contraintes de maintenir une comptabilité et ont donc l’obligation, annuellement, de soumettre à l’administration fiscale le formulaire 2072, où est mentionné le bénéfice fiscal de la SCI (loyers reçus – charges). La société civile est considérée comme fiscalement transparente, car chaque associé doit intégrer dans sa déclaration de revenus fonciers (le formulaire 2044) les revenus générés par la société, proportionnellement à ses parts dans la SCI. Ces revenus sont alors soumis à la tranche marginale d’imposition de chaque associé de la SCI, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
Il est effectivement possible d’acquérir des parts de SCPI via une Société Civile à l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS), notant que l’option pour une SCI à l’IS est irrévocable. Le bénéfice fiscal est imposé de la manière suivante :
– 15% jusqu’à 38 120 euros (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7,63 millions d’euros, et si le capital a été entièrement versé et est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ou par une société respectant ce critère)
– 28% jusqu’à 75 000 euros
– 33,1/3% au-delà de 75 000 euros
Quand les associés désirent recevoir les revenus de la SCI à l’IS, ceux-ci, nommés dividendes, sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers :
– Une imposition de 100% du dividende aux prélèvements sociaux de 17,2%
– Une imposition de 60% du dividende à la tranche marginale d’imposition de chaque associé
2- En Démembrement :
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement est effectivement possible :
Pour l’acquisition de parts de SCPI en Usufruit :
– Durant le démembrement : l’usufruitier reçoit des loyers, et leur imposition peut être choisie par le contribuable de deux manières possibles :
1.Déclaration des loyers sous le régime micro foncier
2.Déclaration des loyers sous le régime réel
– À l’issue du démembrement : l’usufruit se termine, et l’usufruitier ne percevra donc plus de loyers; il n’y aura plus de taxation.
Pour l’acquisition de parts de SCPI en Nue-Propriété :
– Durant le démembrement : le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, donc aucune imposition n’est appliquée.
– À la fin du démembrement : À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts de SCPI et sera imposé selon le régime applicable aux personnes physiques acquérant « En cash/Crédit ».
Pour investir son surplus de trésorerie, une entreprise a la possibilité d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI pour une durée prédéfinie, avec une décote fixée en amont en fonction de la durée du démembrement :
– Pendant le démembrement : l’entreprise perçoit la totalité des loyers versés par la SCPI, comme si elle détenait la pleine propriété des parts. L’acquisition des parts de SCPI en usufruit est également fiscalement avantageuse, car l’usufruit peut être amorti sur la durée du démembrement. De ce fait, les loyers que l’entreprise reçoit seront soumis à une imposition très réduite à l’IS.
– À l’issue du démembrement : l’usufruit prend fin, l’entreprise ne recevra donc plus de loyers et il n’y aura pas de taxation.
3 – En PERP / Madelin :
La phase d’épargne
Les Fonds en Euros présentent plusieurs avantages tels qu’une garantie en capital, une liquidité et l’effet cliquet, ce qui signifie que les intérêts accumulés sont irrévocablement acquis une fois qu’ils sont intégrés à votre contrat. Néanmoins, la performance des fonds en euros a significativement diminué au fil du temps, atteignant des niveaux historiquement bas. Étant majoritairement investis dans des actifs faiblement risqués tels que les obligations, et très peu en actions et en immobilier, la rentabilité de ces contrats dépend principalement des performances des obligations. Nos contrats en fonds en euros ont offert un rendement jusqu’à 3,6 % en 2016.
Il existe différents supports d’investissement en immobilier, chacun ayant ses propres caractéristiques :
1.La SCPI : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un moyen populaire d’investir dans l’immobilier au sein des contrats PERP et Madelin. Elles offrent des revenus réguliers issus des loyers perçus. En 2018, le taux moyen de distribution des SCPI était de 4,35%.
2.L’OPCI : Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont des fonds à capital variable, créés en 2005. Ils ne sont pas cotés en Bourse et doivent investir au minimum 60% de leurs actifs dans l’immobilier, directement ou indirectement. Ils doivent également maintenir 10% de liquidités pour assurer la négociabilité de leurs parts ou actions. Le reste peut être investi dans d’autres instruments financiers. Les OPCI peuvent également avoir recours à l’endettement, à hauteur de 40% de la valeur de leur patrimoine immobilier, qui est valorisé trimestriellement par deux experts indépendants.
3.La SCI : Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) allouent principalement leurs fonds à l’immobilier et maintiennent une réserve de liquidités limitée pour répondre aux demandes de retrait des épargnants.
Ces divers supports permettent aux investisseurs d’accéder à l’immobilier de différentes manières, en fonction de leurs préférences de gestion, de risque et de liquidité.
Face à la baisse des rendements des fonds en euros, les épargnants se tournent vers des supports plus diversifiés comme les actions et les obligations dans l’espoir de dynamiser leurs placements.
Durant la phase d’épargne, les montants accumulés sur un PERP et Madelin ne sont pas considérés dans le calcul du patrimoine taxable à l’ISF, car ces types de contrats ne possèdent pas de valeur de rachat.
Certaines circonstances permettent un déblocage anticipé des sommes investies :
Pour le contrat PERP :
– Décès du conjoint ou partenaire de PACS,
– Surendettement,
– Fin des droits aux allocations chômage après un licenciement,
– Cessation d’une activité non salariée suite à une liquidation judiciaire,
– Invalidité.
Pour le contrat Madelin :
– Une invalidité (80 % au moins) empêchant d’exercer une activité professionnelle,
– Cessation d’activité non salariée due à une liquidation judiciaire,
– Décès du conjoint ou partenaire de PACS,
– Surendettement,
– Une situation justifiée selon le président du tribunal de commerce dans le cadre d’une procédure de conciliation,
– Fin des droits aux allocations chômage en cas de licenciement.
– La valeur du contrat est inférieure à 2 000 € et si :Aucun versement n’a été effectué pendant les 4 années précédentes,
– L’adhésion au contrat a eu lieu au moins 4 ans avant la demande de rachat,
– L’assuré a des revenus modestes.
La phase de vente
– Contrat PERP :
Le souscripteur peut récupérer jusqu’à 20% de l’épargne constituée sous forme de capital.
Les 80% restants seront versés sous forme de rente viagère.
Exception : 100% en capital pour l’acquisition de la résidence principale, à condition d’avoir été locataire pendant les 2 années précédant la clôture du PERP.
– Contrat Madelin :
Le souscripteur récupère 100% de l’épargne constituée sous forme de rente viagère.
Fiscalité :
Les rentes PERP et Madelin sont imposables dans la catégorie des « pensions, retraites, et rentes ».
Imposition à la tranche marginale d’imposition (TMI) après un abattement de 10%, avec un plafond de 3 711 € par foyer fiscal.
Prélèvements sociaux jusqu’à 7.4%.
1. Rente Viagère Classique:
Revalorisée pour la durée de la vie de l’assuré, garantissant ainsi un revenu constant et ajusté jusqu’au décès.
2. Rente Viagère par Paliers:
Permet d’ajuster les revenus en fonction de l’anticipation des besoins personnels au moment de la retraite, offrant une flexibilité dans la planification financière.
3. Rente Sérénité:
Plus importante au moment du départ à la retraite, permettant ainsi de maximiser les revenus lors de la transition vers la retraite.
4. Rente avec Annuités Garanties:
Assure un complément de revenu régulier sur une durée définie, procurant une sécurité financière supplémentaire pendant une période spécifiée.
La rente viagère s’arrête au décès du bénéficiaire, mais une option de réversion permet de verser tout ou partie de la rente à un conjoint survivant ou autre bénéficiaire.
Points Clés:
Montant Réduit: Choisir la réversion réduit le montant de la rente originale.
Flexibilité: La réversion peut être partielle, souvent à 60 %.
Âge: L’écart d’âge entre l’assuré et le bénéficiaire de la réversion impacte la réduction de la rente.
L’option de réversion est à considérer en fonction des besoins spécifiques, de l’âge du bénéficiaire de la réversion, et de la volonté de garantir des revenus au-delà du décès de l’assuré.
4 – En assurance vie
L’achat de parts de SCPI peut se faire à travers une assurance vie. Les intérêts générés par la SCPI, que ce soit via les loyers ou la plus-value à la revente, seront soumis à la fiscalité de l’assurance vie.
Fiscalité:
Rachat Total ou Partiel: Les intérêts sont taxés selon les règles fiscales de l’assurance vie.
Durée de Détention: La fiscalité dépend de la durée de détention de l’assurance vie.
Cette structure permet de bénéficier de la flexibilité et des avantages fiscaux de l’assurance vie tout en investissant dans des SCPI, mais il est crucial de comprendre les implications fiscales liées à la durée de détention.
B) La fiscalité à la revente des parts
La plus-value réalisée lors de la revente des parts de SCPI sera soumise à imposition, et le régime fiscal appliqué dépendra du mode de détention des parts.
Lors de la détention de parts de SCPI en cash/à crédit, la fiscalité appliquée sur les plus-values réalisées varie en fonction de la durée de détention des parts. Ceci suggère qu’une planification stratégique de la durée de détention peut permettre d’optimiser la fiscalité sur les gains de parts de SCPI.
Pour l’Usufruit :
Durant le démembrement, l’objectif de l’acquisition de l’usufruit n’est généralement pas de le revendre, la possibilité de revente étant limitée durant cette période. À la conclusion du démembrement, l’usufruit s’éteint, et le nu-propriétaire accède à la pleine propriété des parts de la SCPI.
Pour la Nue-propriété :
Tout comme pour l’usufruit, l’achat de la nue-propriété n’est généralement pas destiné à être revendu pendant la période de démembrement, avec la possibilité de revente étant également limitée pendant ce temps. À la fin du démembrement, la plus-value de cession sera calculée comme étant la différence entre la valeur de pleine propriété lors de l’acquisition des parts de SCPI de la nue-propriété et la valeur de cession (la décote n’est donc pas taxée lors de la revente des parts de SCPI). Cette plus-value sera imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le paiement de la rente viagère cesse généralement à la mort du bénéficiaire. Cependant, il existe une option permettant une rente réversible en faveur du conjoint survivant ou d’un autre bénéficiaire choisi librement. La réversion peut concerner l’intégralité de la rente ou seulement une partie de celle-ci (le plus souvent 60 %).
En cas de réversion, la rente que vous recevrez sera réduite. Le calcul du montant de la rente prend également en compte l’âge du bénéficiaire de la réversion. Cette option est donc déconseillée lorsque le conjoint, potentiellement bénéficiaire de la réversion, est nettement plus jeune que l’assuré.
L’achat de parts de SCPI peut se faire à travers une assurance vie. Les intérêts générés par la SCPI, que ce soit via les loyers ou la plus-value à la revente, seront soumis à la fiscalité de l’assurance vie.
Fiscalité:
Rachat Total ou Partiel: Les intérêts sont taxés selon les règles fiscales de l’assurance vie.
Durée de Détention: La fiscalité dépend de la durée de détention de l’assurance vie.
Cette structure permet de bénéficier de la flexibilité et des avantages fiscaux de l’assurance vie tout en investissant dans des SCPI, mais il est crucial de comprendre les implications fiscales liées à la durée de détention.
Les SCPI Fiscale
Les SCPI Pinel offrent une possibilité de diminution de l’impôt sur le revenu conformément à la loi Pinel. Elles procurent des taux de réduction d’impôts de 12, 18 et 21 % associés à des durées de location de 6, 9 et 12 ans respectivement. Cette réduction est répartie de manière équivalente sur la période de location choisie et s’applique dès l’année où les parts sont souscrites.
L’investissement dans ces SCPI est limité à 300 000 € par an et la réduction d’impôt s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux à 10 000 € par an.
Durant la durée de location, qu’elle soit de 6, 9 ou 12 ans, les SCPI Pinel distribuent des revenus locatifs aux détenteurs de parts. À la fin de la période de location, elles s’engagent à vendre les actifs immobiliers et à répartir le produit de la vente entre les associés selon leur quote-part.
Ces SCPI sont appropriées pour ceux qui cherchent à bénéficier de réductions fiscales sur le long terme et qui ont la capacité d’immobiliser leur capital pendant une durée étendue.
Les SCPI Malraux offrent une réduction d’impôt sur le revenu via des travaux de restauration conformes à la loi Malraux, dans des zones spécifiques. Après les travaux, les propriétés sont louées 9 ans, produisant des revenus pour les détenteurs de parts, puis vendues et les profits sont distribués entre les associés.
L’investissement débute à 10 000€ et procure une réduction d’impôt de 18 % du montant investi, exemptée du plafond de niches fiscales de 10 000€. Pour un placement de 100 000€, la réduction serait de 18 000€.
Les parts doivent être conservées 15 ans et la liquidité est limitée. L’avantage fiscal est non transmissible. Ces SCPI s’adressent à ceux qui souhaitent réduire rapidement leur impôt et peuvent immobiliser leur capital longuement.
Les SCPI de déficit foncier offrent des avantages fiscaux liés au déficit foncier, indépendamment de la perception de revenus fonciers.
Le déficit créé par la SCPI est:
Déductible de vos revenus fonciers s’il y en a.
Déductible annuellement de vos revenus imposables, jusqu’à 10 700€ par an, avec un excédent reportable sur 10 ans.
L’avantage fiscal, qui dépend de vos revenus et de votre tranche d’imposition, ne fait pas partie du plafonnement des niches fiscales et est d’autant plus significatif que votre niveau d’imposition est élevé.
Les SCPI de déficit foncier ne distribuent pas de revenus et conviennent aux investisseurs avec des revenus fonciers et une tranche d’imposition d’au moins 30%.
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